FAQ´S – Seguros Multirriscos e o Capital de Reconstrução

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Recebemos muitos contactos de administradores de condomínios, sobre este assunto e tentamos esclarecer.

Como é um assunto pertinente, decidimos criar este artigo em formato de pergunta-resposta para facilitar a leitura.

Como deve ser feito um seguro multirriscos? O que é o Capital seguro e o que deve ser levado em consideração?

O cálculo do capital seguro multirrisco para um prédio deve levar em consideração o valor total de reconstrução do edifício, incluindo todos os custos necessários para a sua reconstrução em caso de sinistro. Este valor deve ser suficiente para cobrir não só a construção do edifício em si, mas também as instalações, equipamentos, móveis, e outros elementos que sejam parte integrante do prédio.

Qual o valor a segurar?

A resposta é muito simples, mas levanta muitas questões. A resposta é pelo valor de reconstrução. Será esse o valor máximo que a companhia vai pagar caso haja um problema, um sinistro, mas que valor é esse?

O valor de reconstrução é o valor, com todos os custos incluídos, desde arquitetos, licenciamentos, etc, que serão necessários para reconstruir o imóvel.

E como é calculado esse valor?

Aqui é que as coisas se complicam. O ideal será que o construtor indique esse valor, ignorando o valor especulativo do terreno, porque aconteça o que acontecer o terreno vai lá continuar.

Muitas vezes não é possível obter essa informação do construtor, porque o imóvel já não é novo. Nesse caso pode recorrer-se a perito avaliador imobiliário. Este tipo de peritos, que está registado na CMVM pode fazer esse cálculo e definir qual o valor de reconstrução. Conhecemos alguns bons peritos que se especializaram nesta área.

Existe também um índice que os peritos das companhias de seguros usam para verificar se há insuficiência de capital nas apólices,- chama-se método expedito – mas esse valor não bate certo com o valor de reconstrução a não ser que seja uma coincidência muito grande.
Esse índice é obtido por uma portaria que já não se publica desde 2013 e que servia para definir custos de construção a custos controlados. Prédios com boa construção têm um valor mais alto, prédios com pior construção, valores mais baixos, mas esse índice não leva em linha de conta nada disso. Esse índice para a grande Lisboa e capitais de distritos tem atualizado de acordo com a inflação o valor de 905 € para 2024.

Mas hoje é normal fazermos seguros entre os 1200 €/m2 e os 1500 €/m2 para imóveis com um bom nível de construção. As companhias pagam valores mais altos que os valores do índice, desde que o valor de reconstrução seja efetivamente mais alto.

O capital seguro é definido pelo tomador, pelo que está nas mãos deste definir qual o capital
que quer segurar e a qualquer altura o pode alterar.

O valor do capital seguro, portanto, não deve ser calculado com base no mínimo obrigatório, que é de 905,39€, mas sim com base em uma avaliação precisa do valor total de reconstrução do edifício. É recomendável que esta avaliação seja feita por um perito especializado em avaliação de imóveis, que poderá fornecer um valor mais preciso e adequado para a cobertura do seguro.

Quanto à questão de a companhia pagar o sinistro caso o capital seguro seja feito por 1000 m2, é importante lembrar que o valor da cobertura deve ser baseado no valor total de reconstrução do edifício e não em uma medida específica de área. Portanto, o valor do capital seguro não deve ser calculado apenas com base na área do prédio.

Em resumo, o valor do capital seguro multirrisco para um prédio deve ser calculado com base em uma avaliação precisa do valor total de reconstrução do edifício, levando em conta todos os custos necessários para a sua reconstrução em caso de sinistro. É importante que este valor seja adequado e suficiente para garantir a proteção necessária em caso de eventos imprevistos.

Como se calcula de acordo com o método expedito?

Qualquer pessoa em posse da certidão predial tem a possibilidade de fazer as contas e de acordo com as áreas de construção do imóvel determinar o valor a segurar. São essas contas que as companhias fazem, em caso de sinistro para atribuir um valor ao imóvel, porque é um método simples e fácil e barato.

O problema é que se houver um problema grave, como o incêndio que destruiu o Cascais Atrium em 2016, os valores determinados pelo método expedito podem não ser suficientes para reconstruir o imóvel, uma vez que eram os valores para as construções de imóveis camarários com pouca qualidade.

Existem peritos imobiliários, conhecedores e validados pela CMVM (https://www.cmvm.pt/PInstitucional/) para poder fazer o seu trabalho que podem fazer essa avaliação e ficar com essa responsabilidade.

Para 2024, imóveis de baixa qualidade de construção estão a ser avaliados por 1100€/m2, enquanto os que tem uma qualidade média estão a ser avaliados entre 1400€/m2 e 1600€/m2.

Recordo que quem define os capitais a segurar é o tomador, deve ser determinado em assembleia de acordo com o artigo 1429º (https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075) do código cívil.

Pode ser usada a nossa folha Excel cálculo do método expedito para o seu condomínio.

No caso de uma fração individual recomendamos o simulador para o cálculo de custo de reconstrução de Moradias ou Frações (SCRIM)(Simulador de custo de reconstrução de imóveis (SCRIM)).